С этого года все ПКСК Мангистау обязаны нанимать сервисные компании

Нововведения в жилищном законодательстве РК, принятые и утверждённые парламентом страны, должны расширить функции членов кооперативов собственников квартир, разграничить полномочия КСК как управляющей компании и сервисных организаций, нанятых для проведения работ, а также обеспечить прозрачность расходования средств, собранных от жильцов.

Все дружно в кондоминиум

Новшества вступили в действие с 10 января 2015 года согласно закону РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищных отношений».Потребительские кооперативы собственников (помещений) квартир - ПКС(П)К претерпели изменения в своём статусе. Председатели ПКСК, к кому мы обращались за разъяснением о сути новшеств в жилищном законодательстве, все как один утверждали, что на сегодня пионером, внедряющим эти нововведения, является ПКСК «Бакыт», обслуживающий жилые дома в 26-м микрорайоне. Председатель ПКСК Ердос Элмырза согласился ответить на наши вопросы, актуальность которых не снята с повестки дня с момента создания КСК.

- Закон РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года изменился, - говорит Ердос Элмырза. - Первое изменение в этом законе - создание обязательного кондоминиума – формы собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной собственности граждан, а общее имущество принадлежит им на правах равной долевой собственности. Сейчас с этим всё будет строже, чем раньше, кондоминиум стал обязательным. В течение 15 дней необходима обязательная регистрация кондоминиума. На уровне правительства было принято решение вновь провести регистрацию кондоминиумов. У нас на обслуживании 42 жилых дома, из которых 41- кондоминиумы, а один находится на стадии оформления в горакимате.

Вытащить наличку на свет

Для чего это делается? Прежде всего, для упорядочивания вопроса с оформлением кондоминиумов. Как пояснил нам г-н Элмырза, на данный момент у многих ПКСК нет техпаспортов на жилые дома, отсутствуют какие-либо документы, у некоторых имеются нерешённые проблемы с придомовыми земельными территориями. На сегодня технические паспорта оформляются за счёт государства. В числе важных новшеств - открытие текущих и накопительных лицевых счетов в банках второго уровня на каждый жилой дом.

Раньше этого не было, все средства, поступавшие от жильцов разных домов, сваливались в общую кучу. Не существовало никаких лицевых счетов в банках. Деньги «чёрным» налом поступали в кассу в распоряжение сотрудников КСК, которые по своему усмотрению распоряжались немалыми суммами, вносимыми добросовестными жильцами. Естественно, жители были в неведении - что и куда расходовалось. Нечистые на руку председатели за эти годы неплохо нажились за счёт жителей. Многочисленные жалобы по всей стране в правоохранительные и надзорные органы, в органы местной исполнительной власти возымели действие. Теперь лавочку решили прикрыть, по крайней мере, взять под контроль движение средств от конкретного жителя до ПКСК.

Обеспечению прозрачности движения средств должно способствовать открытие лицевых счетов на каждый дом. Это новшество стало внедряться с прошлого года, но теперь тоже является обязательным. В январе-марте ПКС(П)К «Бахыт» намеревается активно проводить агитационно-разъяснительную работу путём проведения опроса. Для этого жителям раздаются опросные листы, куда включены вопросы об открытии сберегательных счетов в банках второго уровня для взносов на капитальный ремонт в размере 0,02 месячного расчётного показателя, а также информация об открытии текущего лицевого счёта на каждый дом. Так, решение о расходовании средств, скопившихся на сберегательном счёте, принимается на общем собрании жильцов обычным большинством и закрепляется протоколом общего собрания. А вот статья 50 гласит, что сбор денег на капремонт проводится только с письменного согласия собственников квартир.

Помимо этого, анкета включает вопросы об утверждении размера взносов на управление и содержание общего имущества, выбора сервисной компании, а также утверждение отчёта правления кооператива о финансово-хозяйственной деятельности. ПКС(П)К «Бакыт» чётко разграничило предлагаемый общий размер взноса на управление и содержание общего имущества в 28,4 тенге за 1 кв. м и предоставило на суд жителей перечень предлагаемых дополнительных расходов. К примеру, в доме №1 нужна замена коллектора питьевой воды. Соответственно, жильцам этого дома предлагают дополнительные сборы в 10,5 тенге за 1 кв. м, а на ремонт кровли в квартире 59 - 2,3 тенге за 1 кв. м. Но если жильцы посчитают это ненужным, то в силе останется прежний тариф - 27,4 тенге за 1 квадрат. Так что без учёта мнения членов кондоминиума «повесить» на них лишние расходы никто не имеет право.

Отделяя мух от котлет

Выбор сервисной компании – одна из главных «фишек» изменений в жилищном законодательстве.

- Ранее КСК сам производил работы, сам у себя их принимал, а теперь произошло разделение труда. Мы - управляющая компания, у нас работает бухгалтерия и техники, которые контролируют выполнение работ. А сервисные компании имеют узких специалистов, то есть сантехников, электриков, которые эти виды работ должны производить. Разделение произошло для того, чтобы КСК смогли обеспечить прозрачность, исключить коррупционный момент. У нас имеется договор с несколькими сервисными компаниями, так как одна такая компания не имеет возможности охватить весь перечень необходимых услуг. Поэтому одни выполнят сантехнические виды работ, другие - электрические, третьи проводят дезинфекцию, четвёртые ремонтируют кровлю, - продолжает председатель ПКСК «Бакыт».

Сервисное сантехническое обслуживание делится по обслуживанию сетей питьевой, технической, горячей воды, отопления и канализации. В эти виды работ входит плановая подготовка к зиме, ревизия запорной арматуры, замена вышедших из строя участков труб. В электрообслуживание входят аварийные работы, технические плановые мероприятия, осмотры линий электроснабжения во избежание коротких замыканий и пожаров. Последнее – это ежедневная работа.

Отдельный вид сервиса - уборка придомовой территории и подъездов. Дезинфекция должна проводиться 2 раза в год, дератизация - не менее 1 раз в год. На сегодня ПКСК «Бакыт» заключил договоры на обслуживание с 10-ю сервисными компаниями, в числе которых ТОО «Темир-Сервис», созданное из числа бывших штатных работников ПКСК – слесарей, сантехников, сварщиков, уборщиков. Ведь они трудятся не один год в этом кооперативе собственников квартир, и «выбрасывать» на улицу квалифицированный и знающий свой фронт работ персонал нелогично. Поэтому было решено создать ТОО из числа своих специалистов. Так же делают и другие ПКСК по всей стране, и это нормально. Отлично зарекомендовало себя электротехническое предприятие ТОО «КаспийэнергоСТ», обслуживающее 26 микрорайон последние 5 лет.

Что касается непосредственно функций ПКСК, то в его тарифе заложены расходы на содержание общего имущества. Под расходами по управлению понимается зарплата управленцев из КСК - председателя, техников, бухгалтеров, содержание офиса, обслуживание оргтехники, покупка офисных принадлежностей. Непосредственными обязанностями управляющей компании, то есть ПКСК, остались обследование домов, подготовка плана работ, составление смет, оценка работ, наём сервисных организаций, финансово-экономическое и юридическое обслуживание. В штате остались председатель, техники, бухгалтера, экономист и юрист, выполняющие управленческие функции.

Статья 42 закона «О жилищных отношениях» гласит, что осуществление КСК сервисной и иной, не относящейся к объекту кондоминиума деятельности, запрещается. А в статье 42-1 сказано, что собрание о выборе или отказе от услуг сервисной компании проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума и по требованию не менее одной десятой части собственников (помещений) квартир. В число расходов на содержание имущества объекта кондоминиума добавлены приобретение, эксплуатация и поверка общедомовых счётчиков коммунальных услуг. Согласно статье 41-1, государственный контроль в сфере управления жилищным фондом осуществляется посредством проверок жилищной инспекцией, действующей при акиматах.