Как купить элитные апартаменты в Дубае в 2023 году: Полное руководство для иностранных покупателей и инвесторов (часть 4 из 4)

Читайте начало в части 3

Глава 5: Доходность и риск покупки, продажи или аренды элитных квартир в Дубае.

Покупка и продажа или аренда элитных квартир в Дубае - две распространенные стратегии инвестирования в недвижимость в этом городе. Однако каждая стратегия имеет свои преимущества и недостатки, зависящие от различных факторов, таких как состояние рынка, местоположение объекта недвижимости, качество недвижимости, цена недвижимости, налоги и сборы, риски и страхование, а также цели и предпочтения инвестора. В этой главе Real Estate Group сравнит и сопоставим эти две стратегии, а также приведем некоторые статистические данные и информацию на 2021, 2022 и 2023 годы.

Покупка и продажа элитных квартир в Дубае.

Покупка и продажа элитных квартир в Дубае - это стратегия, предполагающая приобретение недвижимости на начальном этапе строительства и ее перепродажу после завершения строительства, как правило, по более высокой цене. Эта стратегия может принести доход в процентах на вложенный капитал, который представляет собой разницу между ценой продажи и ценой покупки, деленную на цену покупки, умноженную на 100. Доходность в процентах на вложенный капитал может варьироваться в зависимости от спроса и предложения на недвижимость, повышения и понижения ее стоимости, а также от умения инвестора вести переговоры и торговаться.

По некоторым данным, средняя доходность в процентах на вложенный капитал при покупке и продаже элитных квартир в Дубае в 2021 году составила от 10% до 15% в зависимости от района и проекта. Например, элитная квартира в DAMAC Hills 2, купленная за 1,5 млн дирхамов в 2020 году, может быть продана за 1,8 млн дирхамов в 2021 году, что обеспечит доходность на вложенный капитал в размере 20%. Однако ожидается, что доходность в процентах на вложенный капитал при покупке и продаже элитных квартир в Дубае в 2022 и 2023 годах несколько снизится из-за роста предложения и конкуренции, снижения спроса и доступности, а также неопределенности и волатильности рынка. По некоторым прогнозам, средняя доходность в процентах на вложенный капитал при покупке и продаже элитных квартир в Дубае в 2022 и 2023 годах составит от 8% до 12% в зависимости от района и проекта. Например, элитная квартира в Dubai Marina, купленная за 2 млн дирхамов в 2021 году, может быть продана за 2,2 млн дирхамов в 2022 или 2023 году, что обеспечит доходность в размере 10% на вложенный капитал.

Однако покупка и продажа элитных квартир в Дубае также связана с уплатой некоторых налогов и сборов, что может снизить доходность инвестиций. К числу налогов и сборов, которые необходимо уплатить покупателю и продавцу, Real Estate Group относит следующие:

1. Трансфертный сбор: Это сбор, который уплачивается Земельному департаменту Дубая (DLD) за передачу прав собственности и владения недвижимостью от продавца к покупателю. Комиссия за передачу собственности обычно составляет 4% от стоимости недвижимости и уплачивается покупателем, продавцом или обоими сторонами, в зависимости от условий договора.

2. Юридические сборы: Это плата профессиональному юристу за проверку и составление юридических документов и контрактов, а также за представление интересов покупателя или продавца при выполнении юридических и финансовых формальностей. Юридические издержки обычно составляют около 1% от стоимости недвижимости и оплачиваются покупателем, продавцом или обоими сторонами в зависимости от условий договора.

3. Брокерские сборы: Это вознаграждение, выплачиваемое брокеру по недвижимости за оказание услуг и помощи при продаже и покупке недвижимости, таких как исследование рынка, поиск недвижимости, оценка недвижимости, осмотр недвижимости, бронирование недвижимости, регистрация недвижимости, передача недвижимости, управление недвижимостью, перепродажа или аренда недвижимости. Брокерские сборы обычно составляют около 2% от стоимости недвижимости и выплачиваются покупателем, продавцом или обоими сторонами, в зависимости от условий договора.

4. Регистрационные сборы: Это сборы, которые уплачиваются в DLD за регистрацию собственности и выдачу свидетельства о праве собственности. Размер регистрационных сборов зависит от стоимости недвижимости. Для недвижимости стоимостью менее 500 000 дирхамов регистрационные сборы составляют 2 000 дирхамов плюс 5% НДС. Для недвижимости стоимостью свыше 500 000 дирхамов регистрационные сборы составляют 4 000 дирхамов плюс 5% НДС.

5. Сборы за регистрацию ипотеки: Эти сборы уплачиваются в DLD за регистрацию ипотечного кредита и выдачу ипотечного сертификата, если покупатель или продавец использует ипотечный кредит для оплаты недвижимости. Плата за регистрацию ипотеки обычно составляет 0,25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов.

6. Сборы за оценку: Это плата профессиональному оценщику за оценку недвижимости и выдачу отчета об оценке, который требуется банку для одобрения ипотечного кредита, если покупатель или продавец использует ипотечный кредит для оплаты недвижимости. Обычно плата за оценку составляет от 2 500 до 3 500 дирхамов.

7. Плата за обслуживание: Это плата, выплачиваемая застройщику за обслуживание и управление общими зонами и объектами проекта, такими как вестибюль, лифт, бассейн, тренажерный зал и охрана. Плата за обслуживание обычно составляет около 2% от стоимости недвижимости и выплачивается ежегодно покупателем, продавцом или обоими сторонами, в зависимости от условий договора.

Аренда элитных квартир в Дубае:

Аренда элитных квартир в Дубае - это стратегия, предполагающая приобретение недвижимости и сдачу ее арендаторам в долгосрочную аренду, обычно на один год или более. Эта стратегия позволяет получить прибыль на вложенный капитал, которая представляет собой годовой доход от аренды, деленный на стоимость недвижимости, умноженную на 100. Доходность на вложенный капитал может варьироваться в зависимости от спроса и предложения на аренду недвижимости, цены аренды и заполняемости объекта, а также навыков инвестора в управлении и обслуживании.

По некоторым данным, средняя доходность на вложенный капитал при аренде элитных квартир в Дубае в 2021 году составила от 6% до 8% в зависимости от района и проекта. Например, элитная квартира в Dubai Marina, купленная за 2 млн дирхамов в 2020 году, может быть сдана в аренду за 120 тыс. дирхамов в год в 2021 году, что обеспечит доходность на вложенный капитал в размере 6%. Однако ожидается, что в 2022 и 2023 годах доходность на вложенный капитал при аренде элитных квартир в Дубае несколько возрастет благодаря снижению предложения и конкуренции, повышению спроса и доступности, а также стабильности и восстановлению рынка. По некоторым прогнозам, средняя доходность на вложенный капитал при аренде элитных квартир в Дубае в 2022 и 2023 годах составит от 7% до 9% в зависимости от района и проекта. Например, элитная квартира в Palm Jumeirah, купленная за 3 млн дирхамов в 2021 году, может быть сдана в аренду за 240 тыс. дирхамов в год в 2022 или 2023 году, что обеспечит доходность на вложенный капитал в размере 8%.

Однако аренда элитных квартир в Дубае предполагает также уплату некоторых налогов и сборов, что может снизить доходность инвестиций. К числу налогов и сборов, которые необходимо уплачивать покупателю и арендодателю, Real Estate Group ниже, перечисляет их:

1. Налог на доход от аренды: Это налог, который уплачивается правительству ОАЭ за доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Налог на доход от аренды обычно составляет 5% от годового дохода от аренды, который уплачивается арендодателем.

2. Плата за обслуживание: Это плата, которая взимается с застройщика за обслуживание и управление общими зонами и объектами проекта, такими как вестибюль, лифт, бассейн, тренажерный зал и охрана. Плата за обслуживание обычно составляет около 2% от стоимости недвижимости и выплачивается арендодателем ежегодно.

3. Агентская комиссия: Это вознаграждение, выплачиваемое брокеру по недвижимости за оказание услуг и помощи в сдаче объекта в аренду, таких как маркетинг, ценообразование, ведение переговоров и управление. Агентская комиссия обычно составляет около 5% от годового дохода от аренды, и выплачивается арендодателем, арендатором или обоими сторонами, в зависимости от условий договора.

4. Плата за обслуживание: Это плата, которая выплачивается профессиональному подрядчику за ремонт и замену дефектов или повреждений объекта недвижимости, таких как трещины, протечки, пятна или неисправности. Размер платы за обслуживание зависит от типа и степени дефекта или повреждения. Плата за обслуживание обычно взимается с арендодателя, арендатора или с обоих сторон, в зависимости от условий договора.

5. Счета за коммунальные услуги: Это счета, которые оплачиваются поставщикам коммунальных услуг за потребление воды, электричества, газа, интернета и телефонной связи в квартире. Размер коммунальных платежей зависит от объема потребления и тарифов на коммунальные услуги. Коммунальные платежи обычно оплачиваются арендодателем или арендатором, либо обеими сторонами, в зависимости от условий договора.

Аренда элитных квартир в Дубае также связана с некоторыми рисками и страхованием, которые могут повлиять на доходность инвестиций. К числу рисков и страховок, которые необходимо учитывать покупателю и арендодателю, Real Estate Group прогнозирует следующие:

1. Вакансия или выселение арендатора: Это риск, с которым может столкнуться арендодатель, если арендатор покинет или будет вынужден покинуть объект недвижимости по различным причинам, таким как неуплата, нарушение договора или личные обстоятельства. Этот риск может привести к потере дохода от аренды, увеличению доли вакантных помещений и снижению уровня заполняемости объекта. Арендодателю необходимо провести проверку арендатора и заключить договор аренды, который может включать в себя проверку биографии, кредитоспособности, рекомендаций, а также условия аренды, такие как арендная плата, депозит, срок аренды и срок уведомления. Проверка арендатора и составление договора аренды обычно осуществляются брокером и оплачиваются арендодателем, арендатором или обоими, как часть агентского вознаграждения.

2. Повреждение или кража имущества или его содержимого: Это риск, с которым может столкнуться арендодатель в случае повреждения или кражи имущества или его содержимого по различным причинам, таким как несчастные случаи, вандализм или кража со взломом. Этот риск может привести к снижению стоимости, комфорта и безопасности имущества и его содержимого, а также к увеличению затрат, времени и хлопот арендодателя. Арендодателю следует рассмотреть возможность страхования имущества и его содержимого, которое может покрыть риски пожара, наводнения, землетрясения и кражи имущества и его содержимого, такие как потеря, повреждение или ущерб. Страхование имущества и содержимого обычно осуществляется страховой компанией и оплачивается арендодателем в виде отдельной премии.

3. Споры или судебные разбирательства с арендатором или другой стороной: Это риск, с которым может столкнуться арендодатель, если арендатор или другая сторона нарушает договор или закон по различным причинам, таким как мошенничество, введение в заблуждение или халатность. Этот риск может привести к задержке или отмене аренды, потере или повреждению имущества или его содержимого, а также к юридическим и финансовым обязательствам арендодателя. Арендодателю следует учесть расходы на юридические услуги и подготовку юридических документов и договоров, которые могут включать в себя проверку и составление юридических документов и договоров, а также представление интересов арендодателя при выполнении юридических и финансовых формальностей. Юридические услуги и подготовка юридических документов и договоров обычно предоставляются адвокатом и оплачиваются арендодателем в рамках оплаты юридических услуг.

4. Изменение рыночных условий или нормативных актов: Это риск, с которым может столкнуться арендодатель в случае изменения рыночных условий или нормативных актов по различным причинам, таким как экономические, политические или социальные факторы. Данный риск может привести к колебаниям арендной платы, спроса и предложения на объект недвижимости, а также к изменению правил, сборов и налогов на объект недвижимости. Арендодателю необходимо провести анализ рынка, финансовое моделирование и оценку рисков, связанных с объектом недвижимости, которые могут охватывать текущие и будущие тенденции и сценарии развития рынка и нормативно-правовой базы. Анализ рынка, финансовое моделирование и оценка рисков объекта недвижимости обычно предоставляются брокером или бухгалтером и оплачиваются арендодателем как часть брокерского или бухгалтерского вознаграждения.

Выводы и советы по покупке квартир в Дубае:

Дубай - одно из самых привлекательных и выгодных направлений для покупки квартир, как в инвестиционных, так и в жилых целях. Город предлагает высокое качество жизни, стабильную и диверсифицированную экономику, безопасную и толерантную окружающую среду, а также яркую и космополитичную культуру. Дубай также может похвастаться одними из самых инновационных и впечатляющих проектов недвижимости в мире: от доступных до роскошных, от готовых до незавершенных, от городских до загородных. Покупка квартир в Дубае может дать множество преимуществ, таких как высокая доходность инвестиций, виза для получения вида на жительство, право собственности, постоянное совершенствование и инновации. Однако покупка квартир в Дубае сопряжена и с некоторыми трудностями, такими как налоги и сборы, риски и страхование, колебания рынка и юридические формальности. Поэтому потенциальные иностранные покупатели и инвесторы должны быть хорошо информированы и подготовлены перед принятием решения. 

Ниже, Real Estate Group приводит некоторые советы и рекомендации по покупке квартир в Дубае:

Проведите исследование: Перед покупкой квартиры в Дубае необходимо провести домашнюю работу и собрать как можно больше информации о рынке, районе, проекте, застройщике и объекте недвижимости. Для этого можно использовать различные источники, такие как интернет-порталы, газеты, журналы, отчеты, брошюры и сарафанное радио. Можно также проконсультироваться с профессиональными экспертами, такими как брокеры по недвижимости, юристы, бухгалтеры, оценщики и инспекторы. Необходимо сравнить и сопоставить различные варианты, оценить плюсы и минусы каждого из них. При этом следует учитывать свои цели, предпочтения, бюджет и сроки и выбирать вариант, наиболее полно отвечающий вашим потребностям и ожиданиям.

Выбирайте авторитетного застройщика: Одним из наиболее важных факторов, которые необходимо учитывать при покупке квартиры в Дубае, является репутация и послужной список застройщика. Следует выбирать застройщика, который имеет опыт сдачи качественных проектов в срок и в соответствии с техническими требованиями. Следует также проверить лицензию застройщика и реквизиты счета эскроу, которые свидетельствуют о легитимности и безопасности застройщика и проекта. Следует избегать разработчиков, у которых в прошлом были задержки, отмены, дефекты, споры или судебные иски. Также следует посетить веб-сайт застройщика и его предыдущие проекты, ознакомиться с отзывами и рекомендациями предыдущих покупателей и инвесторов.

Ведите переговоры о лучшей сделке: При покупке квартиры в Дубае всегда следует стараться заключить максимально выгодную сделку, будь то цена, план оплаты, условия или льготы. Чтобы получить максимальную выгоду за свои деньги, следует использовать результаты исследований, свой опыт и навыки ведения переговоров. При этом следует проявлять гибкость и реалистичность, быть готовым пойти на компромисс и принять справедливое и разумное предложение. Вы также должны быть осведомлены о тенденциях рынка, спросе и предложении на недвижимость и быть готовыми действовать быстро и решительно, когда найдете хорошую возможность.

Наймите профессионального брокера: Покупка квартиры в Дубае может быть сложным и длительным процессом, требующим больших знаний, опыта и навыков. Поэтому Real Estate Group рекомендует нанять профессионального брокера по недвижимости, который будет сопровождать и поддерживать вас на протяжении всего процесса. Профессиональный брокер может помочь Вам в изучении рынка, поиске недвижимости, оценке недвижимости, осмотре недвижимости, резервировании недвижимости, регистрации недвижимости, передаче недвижимости, управлении недвижимостью, перепродаже или сдаче в аренду недвижимости. Профессиональный брокер также поможет Вам в выполнении юридических и финансовых формальностей, таких как подготовка и подача документов, согласование с застройщиком и Земельным департаментом Дубая, а также организация способа оплаты. Профессиональный брокер также может помочь Вам в проведении переговоров о заключении наиболее выгодной сделки, разрешении любых проблем и споров, защите Ваших прав и интересов. Профессиональный брокер обычно берет около 2% от стоимости недвижимости в качестве комиссионных, которые оплачивает покупатель или продавец, или оба, в зависимости от условий договора.

Источник

English version