В Казахстане могут упасть цены на недвижимость и землю

Ка­кая недви­жи­мость бу­дет до­ро­жать, а ка­кая де­ше­веть и сто­ит ли вкла­ды­вать свои кров­ные в квад­рат­ные мет­ры?

Источник: Сайт газеты «Караван»

Вот уже несколь­ко лет ры­нок зем­ли и недви­жи­мо­сти на­хо­дит­ся в спяч­ке. Це­ны «за­мерз­ли» на од­ном уровне, сдел­ки про­ис­хо­дят вя­ло. Но в бли­жай­шее вре­мя си­ту­а­ция мо­жет рез­ко из­ме­нить­ся, счи­та­ют экс­пер­ты. Це­ны на зем­лю и недви­жи­мость мо­гут упасть!

Еще несколь­ко лет на­зад в Ка­зах­стане бы­ла чуть ли не са­мая до­ро­гая недви­жи­мость в ми­ре. Кар­кас­ные до­миш­ки в верх­ней ча­сти го­ро­да сто­и­ли до­ро­же ис­пан­ских вилл, а од­но­ком­нат­ные квар­тир­ки ста­рых об­щаг уле­та­ли по цене пент­ха­у­сов в Ан­та­лье. Слов­но под гип­но­зом, граж­дане оформ­ля­ли ипо­те­ку, вле­за­ли в дол­ги и ску­па­ли зе­мель­ные участ­ки, об­но­си­ли их за­бо­ра­ми и остав­ля­ли до луч­ших вре­мен – в на­деж­де пе­ре­про­дать, ко­гда це­ны под­ни­мут­ся еще вы­ше. Та­кое вло­же­ние де­нег счи­та­лось вы­год­ной ин­ве­сти­ци­ей, хо­тя це­нам уже под­ни­мать­ся про­сто бы­ло неку­да.

И в один да­ле­ко не пре­крас­ный мо­мент гран­ди­оз­ный пу­зырь лоп­нул. Це­ны на неко­то­рые ви­ды недви­жи­мо­сти упа­ли по­чти в два ра­за.

Впро­чем, да­же сей­час «зо­ло­тые квад­ра­ты» Ал­ма­ты и Аста­ны оце­ни­ва­ют­ся до­ро­же, чем недви­жи­мость за гра­ни­цей, на пре­стиж­ных ку­рор­тах.

Мно­гие жда­ли, что сто­и­мость квар­тир бу­дет сни­жать­ся и даль­ше, но ры­нок слов­но по­гру­зил­ся в ме­ди­та­цию и за­вис на несколь­ко лет.

Од­на­ко си­ту­а­ция мо­жет вско­ре из­ме­нить­ся, счи­та­ют ри­эл­то­ры и экс­пер­ты. Ка­кая недви­жи­мость бу­дет до­ро­жать, а ка­кая де­ше­веть и сто­ит ли вкла­ды­вать свои кров­ные в квад­рат­ные мет­ры? Об этом мы ре­ши­ли узнать у спе­ци­а­ли­стов.

Це­ны на зем­лю упа­дут?

Зна­е­те ли вы, где в стране са­мая до­ро­гая зем­ля? На­вер­ное, боль­шин­ство чи­та­те­лей ска­жут, что в Ал­ма­ты и Астане. И оши­бут­ся!

Се­год­ня ме­га­по­лис, дер­жав­ший паль­му пер­вен­ства по сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти в стране мно­го лет, ока­зал­ся в хво­сте. Усту­пив по­чти 200 ты­сяч тен­ге за квад­рат­ный метр ли­де­ру – Аты­рау. По дан­ным Kazproperty.​kz, сред­няя сто­и­мость од­ной сот­ки в «неф­тя­ной сто­ли­це» со­ста­ви­ла 1 530 000 тен­ге, на вто­ром ме­сте – Аста­на, за­тем – к нема­ло­му удив­ле­нию – Та­раз и Кы­зы­лор­да. И толь­ко по­том Ал­ма­ты.

Са­мая де­ше­вая зем­ля в стране – в рай­оне Бал­ха­ша и Уша­ра­ла, мень­ше ты­ся­чи дол­ла­ров за сот­ку.

Впро­чем, сколь­ко долж­на сто­ить на са­мом де­ле зем­ля в Ка­зах­стане, за­труд­ня­ют­ся от­ве­тить да­же экс­пер­ты. Ес­ли срав­ни­вать с дру­ги­ми стра­на­ми, то у нас це­ны вро­де за­вы­шен­ные. Зем­ли в стране – хоть от­бав­ляй, но это ни­как не вли­я­ет на це­но­об­ра­зо­ва­ние. Все де­ло в том, что дол­гое вре­мя зем­ля бы­ла од­ним из са­мых при­вле­ка­тель­ных спо­со­бов ин­ве­сти­ро­ва­ния. Од­на­ко це­ны рас­ти пе­ре­ста­ли, а по­том и во­все упа­ли, в бан­ках ско­пи­лось огром­ное ко­ли­че­ство за­ло­го­вой зем­ли «под аре­стом». За­ем­щи­ки про­сто ски­ну­ли «за­мо­ро­жен­ные» сот­ки и гек­та­ры бан­кам. Но и бан­кам эти гек­та­ры – го­лов­ная боль.

В бли­жай­шем бу­ду­щем си­ту­а­ция рез­ко мо­жет из­ме­нить­ся, счи­та­ют экс­пер­ты, и это мо­жет по­шат­нуть це­ны на зем­лю в стране.

По сло­вам ди­рек­то­ра Ин­сти­ту­та на­ци­о­наль­ных ис­сле­до­ва­ний, по­ли­то­ло­га Бу­ри­ха­на НУР­МУ­ХА­МЕ­ДО­ВА, но­вым на­ло­го­вым за­ко­но­да­тель­ством сей­час пла­ни­ру­ет­ся уве­ли­че­ние на­ло­га на сель­хоз­зем­ли, ко­то­рые не ис­поль­зу­ют­ся по на­зна­че­нию, – в де­сять раз!

– Ока­зы­ва­ет­ся, очень мно­го зем­ли в ка­че­стве за­ло­га ле­жит в бан­ках. И бан­ки те­перь про­сят вне­сти до­пол­не­ние, ко­то­рое преду­смат­ри­ва­ет мо­мент, что­бы они не пла­ти­ли эти на­ло­ги. Она ле­жит в за­ло­ге без де­ла. На что де­пу­та­ты ска­за­ли бан­кам: вы луч­ше про­дай­те эти зем­ли. Из­бавь­тесь от этих ак­ти­вов, хоть и в убы­ток се­бе. Ко­неч­но, бан­ки не в вос­тор­ге от та­ких идей… Но нуж­но ли до­пус­кать, что­бы столь­ко зем­ли не ис­поль­зо­ва­лось?

Сколь­ко зем­ли в за­ло­гах у бан­ко­в? В Ста­та­гент­стве РК, ку­да мы об­ра­ти­лись, та­кой ин­фор­ма­ции не ока­за­лось. А Нац­банк на наш офи­ци­аль­ный за­прос до сих пор не от­ве­тил: ви­ди­мо, счи­та­ют…

Учи­ты­вая все эти об­сто­я­тель­ства, экс­пер­ты не ис­клю­ча­ют, что но­вые на­ло­ги мо­гут по­вли­ять на це­ны.

И на по­след­них ок­тябрь­ских об­суж­де­ни­ях с уча­сти­ем Мин­фи­на и Мин­сель­хоза этот во­прос уже зву­чал как свер­шив­ший­ся факт.

Ри­эл­тор Ер­мек КА­ПА­РОВ счи­та­ет, что уве­ли­че­ние на­ло­га мо­жет ожи­вить ры­нок зем­ли.

– Ес­ли рань­ше в сред­нем за 1 гек­тар зем­ли пла­ти­ли на­лог 7 ты­сяч тен­ге и зем­ля мог­ла ле­жать без де­ла го­да­ми, то те­перь при­дет­ся пла­тить 70 ты­сяч, раз­ни­ца есть. При этом сто­и­мость зем­ли, как по­ка­зы­ва­ют по­след­ние го­ды, осо­бо не рас­тет. Дер­жать та­кие ак­ти­вы се­бе в убы­ток соб­ствен­ни­ки, ко­то­рые про­сто де­ла­ли ин­ве­сти­ции, ед­ва ли за­хо­тят.

Или вы­рас­тут?

Впро­чем, не вез­де воз­мож­но сни­же­ние цен на зем­лю. На окра­и­нах Ал­ма­ты экс­пер­ты, на­про­тив, про­гно­зи­ру­ют рост це­ны за сот­ку зем­ли. Это свя­за­но с из­ме­не­ни­ем гра­ниц го­ро­да и при­со­еди­не­ни­ем но­вых тер­ри­то­рий. В чер­ту го­ро­да бы­ли ча­стич­но вклю­че­ны тер­ри­то­рии Ка­ра­сай­ско­го, Тал­гар­ско­го и Илий­ско­го рай­о­нов. За счет это­го гра­ни­цы Ал­ма­ты рас­ши­ри­лись на 13 251 гек­тар. Рас­ши­ре­ние го­ро­да пла­ни­ру­ет­ся и даль­ше. И это по­вли­я­ет на сто­и­мость вновь при­со­еди­нен­ных зе­мель.

– На но­вых тер­ри­то­ри­ях го­ро­да це­ны вы­рас­тут, ес­ли бу­дет из­ме­не­ние це­ле­во­го на­зна­че­ния, то это то­же из­ме­нит сто­и­мость зем­ли, – го­во­рит оцен­щик иму­ще­ства Олег КУЗ­НЕ­ЦОВ. – Уже се­год­ня вы мо­же­те про­ехать по окра­и­нам го­ро­да и по­смот­реть, что вы­став­ле­но на про­да­жу и по ка­кой цене. Ес­ли в на­ча­ле го­да там сот­ка зем­ли под ин­ди­ви­ду­аль­ное жи­лищ­ное стро­и­тель­ство (ИЖС) сто­и­ла 5 ты­сяч дол­ла­ров, то се­год­ня – уже 8 ты­сяч. По­это­му го­во­рить о сни­же­нии цен в та­ких круп­ных го­ро­дах, как Ал­ма­ты и Аста­на, не при­хо­дит­ся. Здесь все­гда вы­со­кий спрос на зем­лю.

Кто по­дви­нет це­ны на недви­жи­мо­сть?

Еще од­на но­вость, ко­то­рая бу­до­ра­жит умы экс­пер­тов и ри­эл­то­ров, это воз­мож­ное сни­же­ние цен на недви­жи­мость в свя­зи с пре­кра­ще­ни­ем ипо­теч­ных про­грамм. Не так мно­го ка­зах­стан­цев, го­то­вых вы­ло­жить на­лич­ные за квар­ти­ру, ча­ще все­го все-та­ки на та­кие по­куп­ки бе­рут кре­дит.

Но бук­валь­но в по­след­ние неде­ли бан­ки со­кра­ти­ли вы­да­чу ипо­теч­ных зай­мов, объ­яс­нив это от­сут­стви­ем «длин­ных де­нег».

Неко­то­рые экс­пер­ты сде­ла­ли вы­вод, что это за­мет­но сни­зит объ­ем пла­те­же­спо­соб­но­го спро­са. А раз по­ку­па­те­лей ста­нет мень­ше, то це­ны по­сте­пен­но бу­дут сни­жать­ся…

Од­на­ко да­ле­ко не все экс­пер­ты под­дер­жа­ли та­кие про­гно­зы. По сло­вам кон­суль­тан­та по рын­ку недви­жи­мо­сти и ипо­те­ке Ку­ма­ра МУ­СА­Е­ВА, силь­но­го сни­же­ния цен из-за сво­ра­чи­ва­ния бан­ков­ских ипо­теч­ных про­грамм не про­изой­дет, у лю­дей есть аль­тер­на­ти­ва – на­при­мер, по­куп­ка квар­тир в рас­сроч­ку у са­мих за­строй­щи­ков.

По его мне­нию, упа­дет це­на в первую оче­редь на ста­рое жи­лье, но­вострой­ки вряд ли силь­но по­де­ше­ве­ют.

Еще од­ну при­чи­ну, по ко­то­рой не упа­дут це­ны на недви­жи­мость, на­звал экс­перт по недви­жи­мо­сти Ер­лан АС­КАР­БЕ­КОВ:

- Ду­маю, что це­ны за­сты­нут на од­ном уровне. Ипо­те­ка и пе­ре­кре­ди­то­ван­ность, с од­ной сто­ро­ны, сни­зи­ли часть спро­са, опла­чи­ва­е­мо­го из «бе­лых» до­хо­дов на­се­ле­ния. Но у нас сот­ни ты­сяч ка­зах­стан­цев по­лу­ча­ют «се­рые» день­ги в «кон­вер­тах». Учи­ты­вая, что ни­ка­кие аль­тер­на­тив­ные ин­ве­сти­ци­он­ные ин­стру­мен­ты так и не раз­ви­лись, недви­жи­мость бу­дет вос­тре­бо­ван­на еще в бли­жай­шие лет пять, это под­дер­жит спрос.