Все нюансы процедуры правильной и легальной сдачи в аренду коммерческой недвижимости

Управление разъяснительной работы и Контакт-центр Департамента государственных доходов по Мангистауской области информирует, что прибыль от сдачи чего-либо в аренду многим интересна в качестве пассивного дохода. Однако не все знают о различных сторонах инвестирования в коммерческую недвижимость.  Рассказываем в чём плюсы и минусы сдачи в аренду такой недвижимости, что нужно знать владельцу нежилого объекта и как выбрать доходное помещение.

Итак, стать владельцем коммерческой недвижимости можно не только при условии, что вы ее купили. Можно получить бизнес-объект в дар, в общем порядке наследования или по завещанию. Ну а потом дилемма: что же делать с этой коммерческой недвижимостью? При ее продаже вопросов возникает намного меньше, чем в том случае, если владелец объекта решил его сдать в аренду. Какой выбрать налоговый режим? Нужно ли оформлять ИП? Можно ли легально сдавать помещение, если ты физлицо?

Сдавать помещение в аренду в обход закона, как показывает практика,  бесполезно. Во-первых, такая нелегальная афера несет в себе определенные риски по поддержанию сохранности помещения, а во-вторых, не стоит тешить себя мыслью, что новый бизнес может долго просуществовать, не попав в поле зрения органов госдоходов. В соответствии со статьей 463 Кодекса об административных правонарушениях Казахстана за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации предусмотрен штраф для физических лиц в размере 15 МРП (55 380 тенге). За повторное нарушение штраф увеличится.

Есть пять способов оформления для того, чтобы легализовать арендный бизнес на коммерческих объектах. Три налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя). Есть еще два варианта для физлиц.

Если хозяин коммерческого объекта – физлицо

Раньше в Казахстане налоговых режимов для физлиц было два: это режим с уплатой единого совокупного платежа (ЕСП) или декларация по индивидуальному подоходному налогу.

Но сейчас срок действия главы 89 Налогового кодекса «Единый совокупный платеж» истек. Он был рассчитан до 31 декабря 2023 года. Таким образом, с 1 января 2024 года физические лица могут без регистрации исчислять ИПН по имущественному доходу по ставке 10% и предоставлением декларации по форме 240.00. Не забывайте, что она сдается в налоговую до 31 марта.

Сдать декларацию можно как в налоговой, так и в приложении е-SalyqAzamat. Налог будет составлять 10% от дохода, срок уплаты декларации до 10 апреля. Предела дохода за налоговый период нет.

ПРИМЕР: Допустим, сдается помещение за 300 тысяч в месяц. 30 тысяч из них это налог. Умножаем на 12, в итоге получаем 360 тысяч тенге налога в год.

Иногда арендодатель и арендатор договариваются так, чтобы юридическое лицо, снимающее помещение, само удерживало у владельца сумму налога и уплачивало ее. Но при сдаче в аренду налоговым агентам налоги удерживаются и уплачиваются самим агентом всегда.

Есть еще один вариант сдачи коммерческого объекта в аренду: через риелтора. Физическое лицо вправе заключить договор с риелторским агентством, и уже агентство будет подыскивать клиентов и заниматься контролированием арендатора. Но такой вариант выбирают немногие.

Если хозяин коммерческого объекта – индивидуальный предприниматель

Согласно пункту 2 статьи 35 Предпринимательского кодекса, некоторые физические лица подлежат обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Если физлицо использует труд наемных работников на постоянной основе – тут выбрать 240 декларацию уже нельзя. При условии найма сотрудников обязаны оформить ИП. Есть и еще одно условие, при котором нужно оформлять ИП: если физлицо имеет от частного предпринимательства годовой доход в размере, превышающем 12-кратный минимальный размер заработной платы. В 2024 году МЗП составляет 85 000 тенге, соответственно, речь идет о предельной сумме в 1 миллион 20 тысяч тенге. При этом различий между коммерческой или жилой недвижимостью нет.

Если человек оформлен в качестве индивидуального предпринимателя, он может сдавать коммерческий объект либо по патенту, либо на основе упрощенной декларации, либо с помощью специального мобильного приложения. Но в случае с патентом или приложением у индивидуального предпринимателя не должно быть наемных работников.

Патент

Кроме отсутствия наемных работников, второе основное условие для патента – это годовой доход не больше 3528 МРП. В 2024 году МРП составляет 3692 тенге, соответственно, предел дохода – 13 025 376 тенге в год.

Патент выкупается авансом на определенный период (вперед нужно платить либо за месяц, либо за квартал или за год). Рассчитывать надо от предполагаемого дохода за выбранный период. Если по факту доход будет выше, налог просто нужно будет доплатить.

Особенности налогового режима:

- налог – 1% от дохода;

- обязательные социальные отчисления (обязательные пенсионные взносы 10%, социальные 3,5%, медицинское страхование 5% от 1,4 минимальной заработной платы);

- налоговая отчетность по форме 911.00;

- если расчеты будут наличными, то нужно приобрести контрольно-кассовый аппарат с функцией передачи данных или использовать мобильное приложение e-Salyq Bussines, в котором имеется возможность выдачи чеков.

ПРИМЕР: За месяц при доходе 200 тысяч тенге сумма налога составит 2000 тенге. И отчисления таковы: обязательные пенсионные взносы – 8500 тенге – это 10% от минимальной зарплаты. Обязательные пенсионные взносы работодателя – 1275 тенге – это 1,5% от минимальной зарплаты, социальные – 2975 тенге – это 3,5% от минимальной зарплаты и медицинское страхование 5950 тенге.

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя можно за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков. Потом выбрать режим на основе патента и в течение трех рабочих дней подать в налоговую расчет по форме 911.00.

e-Salyk Business

Также можно выбрать налоговый режим с использованием мобильного приложения e-Salyk Business. Это аналог патента. Разница в том, что используется мобильное приложение. Расчет не составляется, платежи уплачиваются по итогам календарного месяца по выданным в приложении чекам или введеным вручную доходам.

Тут налог также 1% от дохода плюс обязательные отчисления. Но с мобильным приложением не требуется предоставление деклараций. Уплата производится по результатам месячного периода и возможна через налоговый кошелек. Там же предусмотрена выдача чека. И по этим чекам определяется оборот, и рассчитывается сумма налога. e-Salyq Business можно скачать как через Аpp Store, так и в Google Play.

Упрощённая декларация

Тут уже могут быть наемные работники. Главное, чтобы их было не больше 30 человек. А годовой доход – не более 24 038 МРП (88 748 296 тенге).

Особенности налогового режима:

- налог – 3% от дохода;

- обязательные социальные отчисления (обязательные пенсионные взносы 10%, обязательные пенсионные взносы работодателя 1,5%, социальные 3,5%, медицинское страхование 5% от 1,4 минимальной заработной платы);

- наличие контрольно-кассового аппарата с функцией передачи данных или мобильное приложение E-Salyq Bussines, в котором имеется возможность выдачи чеков.

Есть исключения!

Cогласно подпункту 3 пункта 2 статьи 683 Налогового кодекса, специальные налоговые режимы для субъектов малого бизнеса (патент с использованием мобильного приложения, упрощенная декларация) не вправе применять налогоплательщики (ИП, ТОО) по таким видам деятельности, как:

- аренда и эксплуатация торгового рынка;

- сдача в субаренду торговых объектов, относящихся к торговым рынкам, стационарным торговым объектам категории 1, 2 и 3, а также находящихся на их территории торговых мест, торговых объектов и объектов общественного питания.

То есть если у налогоплательщика в собственности помещение торгового рынка и оно сдается в аренду, то он не вправе применять упрощенный режим налогообложения. Аналогичная ситуация и со сдачей в субаренду торговых объектов, торговых площадей – при данном виде деятельности нельзя применять специальные налоговые режимы для малого бизнеса. По остальной недвижимости: жилая, нежилая, коммерческая, офисы, прочие здания, принадлежащей налогоплательщику на праве собственности, налогоплательщик вправе применять специальные налоговые режимы.

Послесловие

Платить налоги можно разными способами. Можно отправлять деньги через мобильные приложения банков второго уровня или мобильное приложение e-Salyg Azamat. А можно оплатить в отделениях «Казпочты».

В соответствии со статьей 272 Кодекса об административных правонарушениях за непредставление в орган государственных доходов налоговой отчетности в установленный срок предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения. А в случае повторного нарушения – в размере 15 МРП штраф.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті дұрыс және заңды түрде жалға беру процедурасының барлық нюанстары

Маңғыстау облысы бойынша Мемлекеттік кірістер департаментінің түсіндіру жұмысы басқармасы және байланыс орталығы бір нәрсені жалға беруден түскен пайда пассивті табыс ретінде көпшілікке қызықты екенін хабарлайды. Алайда, коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың әртүрлі аспектілері туралы бәрі бірдей біле бермейді.  Біз сізге мұндай жылжымайтын мүлікті жалға берудің оң және теріс жақтарын, тұрғын емес объектінің иесі нені білуі керек және пайдалы бөлмені қалай таңдау керектігін айтамыз.

Сонымен, коммерциялық жылжымайтын мүліктің иесі болу сіз оны сатып алған жағдайда ғана мүмкін емес. Сіз бизнес-объектіні сыйлық ретінде, мұрагерліктің жалпы тәртібімен немесе өсиет бойынша ала аласыз. Содан кейін дилемма: бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікпен не істеу керек? Оны сатқан кезде, Егер меншік иесі оны жалға беруді шешсе, сұрақтар әлдеқайда аз болады. Қандай салық режимін таңдау керек? ЖК рәсімдеу керек пе? Егер сіз жеке адам болсаңыз, ғимарат бөлмесін заңды түрде тапсыра аласыз ба?

Тәжірибе көрсеткендей, заңды айналып өтіп үй-жайды жалға беру пайдасыз.

Біріншіден, мұндай заңсыз алаяқтық үй-жайдың сақталуын қамтамасыз ету үшін белгілі бір тәуекелдерді тудырады, екіншіден, жаңа бизнес Мемлекеттік кірістер органдарының назарына түспей ұзақ  уақыт өмір сүре алады деген оймен айналыспау керек. Қазақстанныңәкімшілікқұқықбұзушылықтуралыкодексінің 463-бабынасәйкестіркеусізкәсіпкерлікқызметпенайналысқаныүшінжекетұлғаларүшін 15 АЕК (55 380 теңге) мөлшеріндеайыппұлкөзделген. Қайта бұзғаны үшін айыппұл артады.

Коммерциялық нысандарда жалдау бизнесін заңдастырудың бес әдісі бар. Үш салық режимі жеке кәсіпкер (жеке кәсіпкер) ретінде тіркелуді көздейді. Жеке адамдар үшін тағы екі нұсқа бар.

Егер коммерциялық объектінің иесі жеке тұлға болса

Бұрын Қазақстанда жеке тұлғалар үшін екі салық режимі болған: бұл бірыңғай жиынтық төлем (БЖТ) төленетін режим немесе жеке табыс салығы бойынша декларация.

Бірақ қазір "бірыңғай жиынтық төлем" Салық кодексінің 89-тарауының қолданылу мерзімі аяқталды. Ол 2023 жылдың 31 желтоқсанына дейін есептелген. Осылайша, 2024 жылғы 1 қаңтардан бастап жеке тұлғалар тіркеусіз 10% ставка бойынша мүліктік кіріс бойынша ЖТС есептей алады және 240.00 нысаны бойынша декларация бере алады. Ол 31 наурызға дейін салық төлейтінін ұмытпаңыз.

Декларацияны салық түрінде де, E-salyqazamat қосымшасында да тапсыруға болады. Салық табыстың 10% құрайды, декларацияны төлеу мерзімі 10 сәуірге дейін. Салық кезеңіндегі кірістің шегі жоқ.

Мысалы: жылжымайтынмүлік айына 300 мыңға жалға беріледі делік. Оның 30 мыңы салық. 12-ге көбейтеміз, нәтижесінде жылына 360 мың теңге салық аламыз.

Кейде жалға беруші мен жалға алушы үй-жайды жалға алушы заңды тұлға салық сомасын иесінен ұстап, оны төлейтіндей етіп келіседі. Бірақ салық агенттеріне жалға беру кезінде салықтарды әрдайым агенттің өзі ұстайды және төлейді.

Коммерциялық нысанды жалға берудің тағы бір нұсқасы бар: риэлтор арқылы. Жеке тұлға риэлторлық Агенттікпен шарт жасасуға құқылы, ал агенттік клиенттерді іздестіріп, жалға алушыны бақылаумен айналысатын болады. Бірақ бұл нұсқаны аз адамдар таңдайды.

Егер коммерциялық объектінің иесі жеке кәсіпкер болса

Кәсіпкерлік кодекстің 35-бабының 2-тармағына сәйкес кейбір жеке тұлғалар дара кәсіпкер ретінде міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады.

Егер жеке тұлға жалдамалы жұмысшылардың еңбегін тұрақты негізде пайдаланса, онда 240 декларацияны таңдау мүмкін емес. Қызметкерлерді жалдау шартымен ЖК рәсімдеуге міндетті. ЖК-ны рәсімдеудің тағы бір шарты бар: егер жеке тұлғаның жеке кәсіпкерліктен жылдық табысы ең төменгі жалақының 12 еселенген мөлшерінен асатын болса. 2024 жылы ЕТЖ 85 000 теңгені құрайды, тиісінше, біз 1 миллион 20 мың теңгенің шекті сомасы туралы айтып отырмыз. Сонымен қатар, коммерциялық немесе тұрғын үй объектілері арасында ешқандай айырмашылық жоқ.

Егер адам жеке кәсіпкер ретінде рәсімделсе, ол коммерциялық нысанды патент бойынша, жеңілдетілген декларация негізінде немесе арнайы мобильді қосымшаның көмегімен тапсыра алады. Бірақ патент немесе қосымша арқылы болған жағдайда жеке кәсіпкерде жалдамалы жұмысшылар болмауы керек.

Патент

Жалдамалы жұмысшылардың болмауынан басқа, патент үшін екінші негізгі шарт – жылдық табыс 3528 АЕК-тен аспайды. 2024 жылы АЕК 3692 теңгені құрайды, тиісінше табыс шегі-жылына 13 025 376 теңге.

Патент белгілі бір мерзімге алдын-ала сатып алынады (бір ай немесе тоқсан немесе жыл үшін алдын-ала төлеу керек). Таңдалған кезеңдегі болжамды кірістен есептеу керек. Егер іс жүзінде табыс жоғары болса, салықты қосымша төлеу қажет болады.

Салық режимінің ерекшеліктері:

- салық-табыстың 1% ;

- міндетті әлеуметтік аударымдар (міндетті зейнетақы жарналары 10%, әлеуметтік 3,5%, медициналық сақтандыру 1,4 ең төменгі жалақының 5%);

- 911.00 нысаны бойынша салық есептілігі;

- егер есеп айырысулар қолма-қол болса, онда деректерді беру функциясы бар бақылау-касса аппаратын сатып алу немесе чектерді беру мүмкіндігі бар E-salyq Bussines мобильді қосымшасын пайдалану қажет.

Мысалы: бір айда 200 мың теңге кіріс кезінде салық сомасы 2000 теңгені құрайды. Ал аударымдар: міндетті зейнетақы жарналары - 8500 теңге-бұл ең төменгі жалақының 10%. Жұмыс берушінің міндетті зейнетақы жарналары - 1275 теңге ең төменгі жалақының 1,5%, әлеуметтік – 2975 теңге ең төменгі жалақының 3,5% және медициналық сақтандыру 5950 теңге.

Жеке кәсіпкер ретінде бір күнде портал арқылы тіркелуге болады eGov.kz, elicense.kz немесе банктердің мобильді қосымшалары арқылы. Содан кейін патент негізінде режимді таңдап, үш жұмыс күні ішінде 911.00 нысаны бойынша салық есебіне жіберіңіз.

e-Salyk Business

Сондай-ақ, e-Salyk Business мобильді қосымшасын пайдаланып салық режимін таңдауға болады. Бұл патенттің аналогы. Айырмашылығы-мобильді қосымша қолданылады. Есеп жасалмайды, төлемдер қосымшада берілген чектер немесе қолмен енгізілген кірістер бойынша күнтізбелік айдың қорытындысы бойынша төленеді.

Мұнда салық сонымен қатар кірістің 1% және міндетті аударымдар болып табылады. Бірақ мобильді қосымшамен декларация ұсыну талап етілмейді. Төлем бір айлық кезеңнің нәтижелері бойынша жүзеге асырылады және салық әмияны арқылы мүмкін болады. Чек беру де қарастырылған. Бұл чектер айналымды анықтайды және салық сомасы есептеледі. E-Salyq Business-ті Аpp Store және Google Play арқылы жүктеуге болады.

Жеңілдетілген декларация

Қазірдің өзінде жалдамалы жұмысшылар болуы мүмкін. Ең бастысы, олардың саны 30 адамнан аспауы керек. Ал жылдық табыс-24 038 АЕК (88 748 296 теңге) аспайды.

Салық режимінің ерекшеліктері:

- салық-табыстың 3% ;

- міндетті әлеуметтік аударымдар (міндетті зейнетақы жарналары 10%, жұмыс берушінің міндетті зейнетақы жарналары 1,5%, әлеуметтік 3,5%, медициналық сақтандыру 1,4 ең төменгі жалақының 5%);

-деректерді беру функциясы бар бақылау-кассалық аппараттың немесе чектерді беру мүмкіндігі бар E-salyqBussines мобильді қосымшасының болуы.

Ерекшеліктер бар!

Салық кодексінің 683-бабының 2-тармағының 3-тармақшасына сәйкес шағын бизнес субъектілері үшін арнаулы салық режимдерін (мобильдік қосымшаны пайдалана отырып патент, оңайлатылған декларация) салық төлеушілердің (ЖК, ЖШС) мынадай қызмет түрлері бойынша қолдануға құқығы жоқ:

- сауда нарығын жалға алу және пайдалану;

- сауда базарларына жататын сауда объектілерін, 1, 2 және 3 санаттағы стационарлық сауда объектілерін, сондай-ақ олардың аумағында орналасқан сауда орындарын, сауда объектілерін және қоғамдық тамақтану объектілерін қосалқы жалға беру.

Яғни, егер салық төлеушінің меншігінде сауда базарыныңбөлімшелері, (бутиктер) болса және ол жалға берілсе, онда ол салық салудың жеңілдетілген режимін қолдануға құқылы емес. Сауда объектілерін, сауда алаңдарын қосалқы жалға берудегі осындай жағдай-осы қызмет түрімен шағын бизнес үшін арнайы салық режимдерін қолдануға болмайды. Қалған жылжымайтын мүлік бойынша: тұрғын, тұрғын емес, коммерциялық, кеңселер, меншік құқығындағы салық төлеушіге тиесілі өзге де ғимараттар, салық төлеуші арнаулы салық режимдерін қолдануға құқылы.

Кейінгі сөз

Салықтарды әр түрлі жолмен төлеуге болады. Ақшаны екінші деңгейлі банктердің мобильді қосымшалары немесе E-salygazamat мобильді қосымшасы арқылы жіберуге болады. Cіз "Қазпошта" бөлімшелерінде де төлей аласыз.

Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодекстің 272-бабына сәйкес, мемлекеттік кірістер органына салық есептілігін белгіленген мерзімде ұсынбағаны үшін ескерту түріндегі әкімшілік жауапкершілік көзделген. Ал қайта бұзушылық болған жағдайда – 15 АЕК мөлшерінде айыппұл салынады.