В каких регионах Казахстана жильё доступнее?

Доступность и обеспеченность населения жильем остается одной из самых острых социальных проблем нашего общества. Высокое расслоение по доходам и различные темпы строительства нового жилья в регионах определяют весьма неоднородную ситуацию с данными показателями. С тем, как складывается ситуация с доступностью жилья в регионах, разбирались специалисты аналитической службы kn.kz. Аналитическая служба kn.kz продолжает цикл статей о состоянии рынка жилья в Казахстане, а именно о доступности для населения.

Ранее мы рассчитали, что среднестатистической казахстанской семье из трех человек в среднем требуется по 10,6 лет для накопления средств на покупку собственной квартиры. В данной статье мы рассмотрим цены на недвижимость в регионах и их соответствие средним доходам населения, определим особенности региональной доступности и обеспеченности населения жильем. 

Регионы по уровню обеспеченности жильём

По данным Агентства по статистике, на одного жителя Казахстана приходится 20,9 кв.м (по состоянию на октябрь 2014 г.). Динамика последних 5 лет свидетельствует о стабильном росте данного показателя в среднем на 2,8%, или на 0,5 кв.м ежегодно.

Однако ситуация на региональных рынках жилья в стране абсолютно неоднородна. Это обусловлено и различными стартовыми показателями обеспеченности жильем в регионах, и неравномерными темпами роста жилищного фонда, и увеличением численности населения, а также разнообразной инвестиционной привлекательностью регионов. Сравнительный анализ обеспеченности жильем в регионах Казахстана позволил выделить три группы (таблица 1). 

Таблица 1. Обеспеченность жильем в регионах Казахстана

В первую группу вошли регионы с крайне низкой обеспеченностью населения жильем. Так, в Жамбылской области за последние 5 лет обеспеченность жильем снизилась. Это объясняется тем, что существующие темпы ввода жилья отстают от темпов роста населения. Поэтому при сложившейся динамике рассматриваемых показателей говорить о достижении реальной нормативной обеспеченности невозможно. Следует отметить, что, благодаря более быстрому росту вводимого жилья относительно темпов прироста населения Атырауская и Западно-Казахстанская области могут перейти в группу со средним уровнем обеспеченности в течение ближайших 3-5 лет соответственно. 

Вторая группа — регионы со средним уровнем обеспеченности. Очень разнородная группа. В нее вошли, прежде всего, так называемые промышленно развитые регионы (Карагандинская, Костанайская и Павлодарская области). Ситуация на рынке жилья в данных регионах в сфере обеспеченности больше напоминает поддержание, нежели развитие, то есть темпы роста вводимого жилья лишь незначительно опережают прирост численности населения.

Высокие темпы ввода в эксплуатацию жилья в Южно-Казахстанской области за последние два года позволили несколько улучшить уровень обеспеченности жильем даже с учетом динамичного прироста населения. Особо в данной группе следует выделить Мангистаускую область, в которой благодаря более быстрым темпам увеличения жилищного фонда за последние 5 лет обеспеченность выросла на 27%. Однако о достижении высокого уровня, близкого к реальной нормативной обеспеченности, пока еще говорить рано. 

Третья группа — регионы с высоким уровнем обеспеченности, которые включают в себя рынки жилья городов Астаны и Алматы. Следует отметить условность определения «высокий уровень»: относительно других регионов Казахстана уровень действительно высокий, но по социальным стандартам ООН (30 кв.м на человека) — пока ниже среднего. Только реальной нормативной обеспеченности в ближайшие 3-5 лет удастся достигнуть в городах Астане и Алматы, исходя из динамики ввода жилья и роста населения за последние 5 лет в данных регионах.

Таким образом, приблизиться к социальным стандартам ООН по обеспеченности населения жильем можно либо за 3-5 лет, но только в городах Астане и Алматы, либо через 40-50 лет в регионах второй группы, либо искать иные пути решения проблемы, так как в регионах с низким уровнем обеспеченности достичь этого уровня практически невозможно. 

В Астане относительно других регионов Казахстана уровень обеспеченности жильем высокий, но по социальным стандартам ООН (30 кв.м на человека) — пока ниже среднего. 

И все же обеспеченность жильем — это больше статистический показатель, а каждому из нас более понятным будет показатель доступности жилья, то есть знание того, сколько лет потребуется, чтобы накопить средства для покупки квартиры в том или ином регионе страны. 

Регионы по уровню доступности

Доступность жилья в регионах Казахстана мы определим на основе сложившихся цен на региональных рынках недвижимости, среднедушевом доходе и установленном прожиточном минимуме. Формула расчета ранее была опубликована в статье «Недоступный «квадрат», или Почему цены на жилье остаются высокими?».

На основе данных агентства по статистике по состоянию на октябрь 2014 года были получены следующие результаты расчета региональных коэффициентов доступности жилья в Казахстане (таблица 2). 

Таблица 2. Доступность жилья в регионах Казахстана в 2014 году

Итак, данные показатели говорят о том, что среднестатистическая семья из 3 человек в Атырауской, Мангистауской, Западно-Казахстанской и Кызылординской областях сможет накопить средства для покупки собственной квартиры течение 6-7 лет. Цены на недвижимость в Атырауской, Мангистауской областях высокие и уступают только соответствующим показателям в городах Астане и Алматы. Однако из-за более высокого среднедушевого дохода, несмотря на относительно высокие цены, коэффициент доступности жилья составляет 6,2 и 6,4 года соответственно.

Около 9 лет понадобится среднестатистической семье, чтобы накопить на приобретение собственной квартиры в таких регионах, как Алматинская, Актюбинская, Карагандинская, Павлодарская области и в г. Алматы. Цены на недвижимость в Алматинской, Актюбинской, Карагандинской и Павлодарской областях установились практически на том же уровне, что и в Западно-Казахстанской, но среднедушевой доход в перечисленных регионах меньше, поэтому и коэффициент доступности ниже. 

11 лет потребуется среднестатистической семье для накопления средств на покупку квартиры в Астане 

Даже высокий показатель среднедушевого дохода в Алматы, уступающий только Атырауской области, не способствует повышению доступности жилья. Цены на рынке недвижимости Алматы практически максимальные по республике и незначительно уступают по уровню на рынке жилья в Астане. Максимально высокие цены на недвижимость объясняются относительно низким уровнем доступности жилья в городе Астане. Приблизительно 11 лет потребуется среднестатистической семье для накопления средств на покупку квартиры в столице.

Высокие цены на жилье, неадекватные средним доходам населения в Акмолинской и Северо-Казахстанской областях, обуславливают низкий уровень доступности жилья в данных регионах. Более 13 лет необходимо для накопления средств на собственную квартиру. Это практически в 2 раза дольше, чем в Атырауской, Мангистауской, Западно-Казахстанской и Кызылординской областях.

Катастрофическая ситуация сложилась в Южно-Казахстанской области. Цены на новое жилье столь высоки, что потребуется почти четверть века для накопления средств. На покупку благоустроенной квартиры на вторичном рынке при сложившемся уровне цен необходимо «существенно меньше времени» — около 15 лет. 

Таким образом, существующий в большинстве развитых стран норматив коэффициента доступности жилья экономкласса в размере 3,5 ‑ 4,5 года не характерен ни для одного регионального рынка жилья в Казахстане.

Это еще раз подтверждает тот факт, что во всех регионах Казахстана крайне недостаточно социального жилья и жилья экономкласса. Темпы ввода жилья в регионах значительно отстают от показателей прироста населения (лишь в городах Астане и Алматы рост обеспеченности жильем сопоставим с увеличением численности населения). Сравнительный анализ обеспеченности населения жильем в регионах свидетельствует о наличии дефицита на рынке жилья, что приводит к дисбалансу спроса и предложения, и сохранению высокого уровня цен на недвижимость, неадекватного уровню доходов большинства населения страны.